第 6 招：利用优惠 — 控制销售价格，抓住增值率临界点

一早，文X就接到读者金X的电话，在电话中了解了金X的情况。原来金X最近准备出售一批普通商品房，但销售价格不知如何确定，特请文X进行筹划。

文X想了一下，马上举了个例子：某房地产公司建造一批普通标准住宅，取得销售收入2,500万元，根据税法规定允许扣除项目金额2,080万元，该项目增值额420万元。

【分析】

根据土地增值税法有关规定，增值率是非常关键的因素，直接影响土地增值税税率。增值率未超20%的，可以按普通住宅享受免征土地增值税的优惠政策。

如果增值率在20%这个临界点左右，企业可以通过控制销售价格的方式，从而达到控制增值率，实现财税筹划的目的。

【对比】

筹划前，应纳土地增值税为126万元。

具体计算：

增值率=(2,500-2,080)÷2,080=20.19%。

应纳土地增值税=(2,500-2,080)×30%=126(万元)。

筹划后，销售收入降低20万元，应纳土地增值税为0。

具体计算：

增值率=(2,480-2,080)÷2,080=19.23%。

增值率低于税法规定的20%,免征土地增值税。

【结果】

企业因降低销售收入20万元，可以换来节省成本126万元的结果，直接增加收益106万元。

 

【政策依据】

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定有下列情形之一的，免征土地增值税：

(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。